NORME METODOLOGICE din 2 aprilie 2003 (*actualizate*)privind organizarea şi functionarea asociaţiilor de proprietari(actualizate până la data de 26 iunie 2006*)
EMITENT
  • GUVERNUL




    • --------------*)Textul initial a fost publicat în MONITORUL OFICIAL nr. 311 din 8 mai 2003. Aceasta este forma actualizata de S.C. "Centrul Teritorial de Calcul Electronic" S.A. Piatra Neamt până la data de 26 iunie 2006, cu modificările şi completările aduse de: HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003; HOTĂRÂREA nr. 781 din 14 iunie 2006.  +  Capitolul 1 Dispozitii generale  +  Articolul 1 (1) Prezentele norme metodologice au ca obiect punerea la dispoziţie asociaţiilor de proprietari şi autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale a cadrului general pentru organizarea şi functionarea asociaţiilor de proprietari, exploatarea şi administrarea cladirilor - blocuri de locuinte - condominii, precum şi exercitarea controlului financiar-contabil şi gestionar asupra activităţii asociaţiilor de proprietari în aplicarea prevederilor Legii locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, şi ale Ordonantei Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea şi functionarea asociaţiilor de proprietari, aprobata cu modificari prin Legea nr. 234/2002. (2) În înţelesul prezentelor norme metodologice, prin bloc de locuinte - cladire - condominiu, denumit în continuare condominiu, se înţelege o proprietate imobiliara din care unele părţi sunt proprietăţi individuale, reprezentate din apartamente sau spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta, iar restul, proprietate comuna indiviza. Prin asimilare, poate fi definit condominiu şi un tronson, cu una sau mai multe scari, din cadrul cladirii de locuit, în condiţiile în care se poate delimita proprietatea comuna.  +  Articolul 2 (1) În scopul reprezentarii şi sustinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate în proprietate comuna indiviza din cladirea ce alcatuieste un condominiu, proprietarii locuintelor şi ai spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta se pot constitui în asociaţii de proprietari cu personalitate juridica. (2) Asociaţia de proprietari este forma juridica de organizare şi de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor unui condominiu, cu personalitate juridica, nonprofit, infiintata în condiţiile prevăzute de lege.  +  Articolul 3Asociaţiile de locatari din cladirile ale caror apartamente au fost dobandite în proprietate în condiţiile legii şi care nu au fost reorganizate în asociaţii de proprietari au obligaţia să se reorganizeze potrivit prevederilor legale.  +  Articolul 4Consiliile locale ale municipiilor, oraşelor, comunelor şi ale sectoarelor municipiului Bucureşti vor organiza compartimente specializate pentru problemele locatarilor în scopul sprijinirii proprietarilor pentru înfiinţarea, organizarea şi functionarea asociaţiilor de proprietari şi pentru realizarea scopurilor şi sarcinilor ce le revin în administrarea imobilelor, în conformitate cu prevederile legale în vigoare. Aceste compartimente vor fi compuse din specialisti în domeniul financiar-contabil şi al legislaţiei muncii, potrivit prevederilor art. 16 alin. (3) din Ordonanţa Guvernului nr. 85/2001, aprobata cu modificari prin Legea nr. 234/2002.-------------Articolul 4 a fost modificat prin articolul 1, punctul 1 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.  +  Capitolul 2 Administrarea condominiilor  +  Articolul 5 (1) Condominiile pot fi administrate de persoane fizice atestate prin grija compartimentelor specializate înfiinţate conform art. 4, angajate cu contract individual de muncă ori cu convenţie civila de prestări de servicii, sau de persoane juridice specializate, cu care se incheie un contract de administrare, potrivit hotărârii adunarii generale a proprietarilor. Administratorii trebuie să prezinte garantii morale, materiale şi profesionale acceptate de proprietarul cladirii pe care urmeaza sa o administreze sau de reprezentantul legal al acestuia. (2) Oblibaţiile administratorului sunt cele stabilite prin lege, precum şi cele stabilite prin contractul incheiat cu proprietarul sau cu reprezentantul legal al acestuia. (3) Pentru administrator sau, după caz, persoana fizica gestionara a bunurilor materiale, mijloacelor banesti sau a oricăror alte valori aflate în proprietatea, folosinţă sau detinerea asociaţiei de proprietari, adunarea generală a proprietarilor poate hotari constituirea unei garantii suplimentare. Suma garantiei în numerar, prevăzută în Legea nr. 22/1969 privind angajarea gestionarilor, constituirea de garantii şi raspunderea în legătură cu gestionarea bunurilor agentilor economici, autorităţilor sau instituţiilor publice, cu modificările ulterioare, şi a garantiei suplimentare nu poate depăşi valoarea mediei cheltuielilor lunare curente ale condominiului. (4) Garantia se depune în contul bancar al asociaţiei de proprietari respective şi poate fi restituita gestionarului, împreună cu dobânda aferenta, la încetarea contractului/convenţiei civile de prestări de servicii, în situaţia în care nu a cauzat o paguba sau când paguba a fost acoperita în intregime. (5) Garantia va fi constituita în maximum 6 rate lunare.-----------Alineatele (1), (3) şi (4) ale articolului 5, au fost modificate prin articolul 1, punctul 2 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.Alineatul (5) al articolului 5, a fost introdus prin articolul 1, punctul 3 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.  +  Articolul 6 (1) Administrarea condominiilor are ca obiect utilizarea cladirilor în scopul pentru care au fost construite, în condiţiile mentinerii pe toata perioada de existenta a performantelor functionale, tehnice şi calitative pentru care acestea au fost realizate. (2) În acest scop activitatea de administrare a condominiului trebuie să asigure: a) menţinerea în siguranţa a cladirii potrivit prevederilor legale şi aducerea la cunoştinţa tuturor persoanelor care locuiesc în cladire despre starea acesteia din punct de vedere al sigurantei; b) functionarea în bune condiţii a tuturor instalaţiilor, dotarilor şi echipamentelor functionale aferente imobilului; c) aducerea la cunoştinţa tuturor persoanelor care locuiesc în cladire despre condiţiile generale de functionare a instalaţiilor şi dotarilor cladirii, precum şi despre regulile de folosire a instalaţiilor şi dotarilor care se utilizeaza în comun; d) stabilirea condiţiilor în care pot fi realizate serviciile de întreţinere şi de reparatii curente ale elementelor de constructii şi instalaţii ale cladirii, atât la părţile comune, cat şi la cele folosite în exclusivitate, care pot perturba folosinţă normala a părţilor comune; e) aducerea la cunoştinţa, prin afisare la loc vizibil, tuturor persoanelor care locuiesc în cladire despre modul de stabilire a cheltuielilor curente pentru functionarea şi întreţinerea cladirii, precum şi a cheltuielilor ce decurg din alte plati efectuate, inclusiv cele pentru reparatia capitala a cladirii - constructii şi instalaţii. Lista de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, care se afişează, se întocmeşte conform prevederilor Normelor metodologice privind organizarea şi conducerea contabilitatii în partida simpla de către persoanele juridice fără scop lucrativ, aprobate prin Ordinul ministrului finanţelor publice nr. 2.329/2001, publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 20 din 15 ianuarie 2002; f) preluarea sau reconstituirea cartii construcţiei potrivit prevederilor legale şi evidentierea tuturor modificarilor aduse, în condiţiile legii, la părţile comune ale cladirii. (3) Schimbarea destinatiei locuintelor şi/sau a spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta, situate în cladiri colective, se poate face numai cu acordul proprietarului cladirii sau al asociaţiei de proprietari şi, în mod obligatoriu, cu aprobarea proprietarilor cu care se invecineaza pe orizontala şi pe verticala, indiferent dacă proprietarul care intenţionează sa faca aceasta schimbare este sau nu este membru al asociaţiei de proprietari.-----------Literele a) şi b) ale alineatului (2) al articolului 6, au fost modificate prin articolul 1, punctul 4 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.  +  Articolul 7Asociaţiile de proprietari se constituie prin hotărârea a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor şi spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta din cadrul unui condominiu.  +  Articolul 8 (1) În cladirile de locuit cu mai multe scari se pot constitui asociaţii de proprietari pe una sau mai multe scari, dacă proprietatea comuna aferenta poate fi delimitata şi dacă este posibila repartizarea cheltuielilor comune pe una sau mai multe scari. (2) Asociaţiile de proprietari se pot constitui potrivit alin. (1) prin hotărârea adunarii generale şi cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectiva a părţilor de proprietate comuna care se preiau în administrare de respectiva asociaţie de proprietari şi cu privire la oblibaţiile şi drepturile legale care vor continua sa ramana în sarcina tuturor coproprietarilor. (3) Pentru a se stabili dacă este posibila defalcarea tehnica a consumurilor şi repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe scari, precum şi modalitatea acestei defalcari/repartizari, se va solicita avizul furnizorilor de servicii implicati - electricitate, gaze naturale, apa sau altele asemenea - cu privire la posibilitatile tehnice de furnizare a utilitatilor pe tronsoane sau pe scari. (4) Prin acordul de asociere pe scara sau tronson se reglementeaza şi raporturile cu celelalte asociaţii de proprietari constituite în cladire.-----------Alineatul (1) al articolului 8, a fost modificat prin articolul 1, punctul 5 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.  +  Articolul 9 (1) Anterior adunarii de constituire, proprietarii din cladirile cu mai multe apartamente se pot intruni pentru a hotari cu privire la înfiinţarea asociaţiei de proprietari sau la transformarea asociaţiei de locatari în asociaţie de proprietari. Totodata vor hotari şi cu privire la persoana fizica sau juridica însărcinată cu intocmirea acordului de asociere şi a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora şi la data de convocare a adunarii de constituire. Hotărârea proprietarilor se consemneaza într-un proces-verbal care se semneaza de toţi cei prezenţi. (2) Cu cel puţin 10 zile inaintea datei fixate pentru adunarea de constituire proprietarii se convoaca prin afisare într-un loc vizibil. (3) Adunarea de constituire a asociaţiei de proprietari este legal intrunita în cvorumul prevăzut la art. 7. (4) Hotărârea privind înfiinţarea asociaţiei de proprietari poate fi luata cu votul a cel puţin două treimi din numărul proprietarilor prezenţi, dar nu mai puţin de jumătate plus unu din numărul proprietarilor locuintelor şi ai spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta din cadrul cladirii, scarii sau tronsonului respectiv, după caz. (5) Dacă nu este intrunit cvorumul, o noua convocare va avea loc după cel puţin 5 zile de la data primei intalniri, în condiţiile prevăzute la alin. (1). În cazul în care nici la a doua convocare nu se poate lua hotărârea de constituire din lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, după cel puţin 5 zile de la data celei de-a doua; în acest caz, hotărârea privind înfiinţarea asociaţiei de proprietari poate fi luata cu votul a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenţi, dar nu mai puţin de o treime din numărul proprietarilor. (6) În adunarea de constituire se prezinta şi se adoptă statutul asociaţiei de proprietari, în care se vor cuprinde precizări cu privire la: a) denumirea, forma juridica, sediul, durata de functionare ale asociaţiei de proprietari; b) scopul şi obiectul de activitate ale asociaţiei de proprietari; c) mijloace materiale şi banesti de care poate dispune asociaţia de proprietari; venituri şi cheltuieli; d) membrii asociaţiei de proprietari, drepturile şi oblibaţiile acestora; e) structura organizatorica, modul de functionare, managementul asociaţiei de proprietari; f) repartizarea cheltuielilor asociaţiei de proprietari; g) condiţiile în care se dizolva asociaţia de proprietari; h) dispozitii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relatii contractuale, penalizari, dacă adunarea generală a proprietarilor a adoptat sistemul propriu de penalizari, în condiţiile legii.  +  Articolul 10 (1) Acordul proprietarilor privind constituirea asociaţiei de proprietari se consemneaza într-un proces-verbal întocmit în doua exemplare originale, semnate de toţi proprietarii care şi-au dat consimtamantul. Procesul-verbal constituie anexa la acordul de asociere. (2) Proprietarii îşi dau consimtamantul, de regula, în adunarea de constituire; în cazul proprietarilor absenti consimtamantul poate fi exprimat prin simpla semnare a procesului-verbal prevăzut la alin. (1), în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire, conform art. 9 alin. (3) sau (4), după caz. (3) În cazul în care vreun proprietar nu poate semna se va consemna ca acesta şi-a dat consimtamantul şi se face menţiune despre cauza acestei imposibilitati.  +  Articolul 11Acordul de asociere se redacteaza pe baza procesului-verbal al adunarii de constituire şi va cuprinde numele, prenumele şi domiciliul proprietarilor, individualizarea proprietăţii potrivit actului de proprietate, după caz, respectiv contractului de vanzare-cumparare, contractului de construire şi procesului-verbal de predare-primire, contractului de schimb sau contractului de donatie, enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietatea comuna şi cota-parte din proprietatea comuna ce revine fiecarui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta.  +  Articolul 12Înscrierea ulterioară în asociaţia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenţi la adunarea de constituire şi care nu şi-au dat consimtamantul în condiţiile prevăzute la art. 10 se face la cererea acestora, prin înscrierea datelor prevăzute la art. 11 într-un act aditional la acordul de asociere, incheiat cu proprietarul interesat, fără alte formalitati.  +  Articolul 13În cadrul adunarii de constituire a asociaţiei de proprietari, în baza statutului adoptat, proprietarii vor alege un comitet executiv şi o comisie de cenzori şi vor hotari numărul membrilor acestora, precum şi durata mandatelor lor.  +  Articolul 14Asociaţia de proprietari poate delega, prin contract, atribuţiile comisiei de cenzori privind controlul financiar-contabil şi gestionar unor persoane fizice sau juridice specializate.  +  Articolul 15 (1) Comitetul executiv va fi condus de un presedinte, care va fi desemnat în persoana celui care intruneste cel mai mare numar de voturi la alegerea comitetului executiv. Acesta reprezinta asociaţia de proprietari în raporturile cu autorităţile şi cu instituţiile publice, precum şi cu celelalte persoane fizice sau juridice cu care asociaţia de proprietari are relatii. (2) În cazul imposibilitatii de exercitare a atribuţiilor de către presedinte, acestea vor fi indeplinite de către un vicepresedinte desemnat de comitetul executiv cu majoritate de voturi.  +  Articolul 16Cererea de acordare a personalitatii juridice, împreună cu copiile de pe procesul-verbal al adunarii de constituire, de pe acordul de asociere şi de pe statutul asociaţiei de proprietari, precum şi, dacă este cazul, cu avizele prevăzute la art. 8, se depun de persoana imputernicita de proprietarii asociaţi la organul financiar local în a cărui circumscriptie teritoriala se afla cladirea.  +  Articolul 17După înfiinţarea asociaţiei de proprietari aceasta se identifica prin denumire, adresa condominiului, incheierea judecatorului delegat şi codul fiscal al asociaţiei. Actele care emana de la asociaţiile de proprietari vor cuprinde atributele de identificare.  +  Articolul 18 (1) Asociaţia de proprietari adopta hotărâri în adunarea generală, care se tine obligatoriu cel puţin o dată pe an, de regula, în primul trimestru, şi la care au dreptul şi obligaţia sa participe toţi membrii săi. Adunarea generală este alcatuita din toţi membrii asociaţiei de proprietari. (2) Pentru situaţii speciale, adunarea generală a asociaţiei de proprietari poate fi convocata oricand de către comitetul executiv sau de către membri ai asociaţiei care deţin în total cel puţin 20% din cotele de proprietate. (3) Toţi proprietarii trebuie anuntati despre convocarea oricarei adunări generale a asociaţiei de proprietari cu cel puţin 10 zile înainte ca aceasta să aibă loc. (4) Asociaţia de proprietari poate adopta hotărâri, dacă majoritatea membrilor sunt prezenţi personal sau prin reprezentant. Dacă nu este intrunit cvorumul, adunarea va fi suspendata şi reconvocata. La adunarea reconvocata, dacă exista dovada ca toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocati, hotărârile pot fi adoptate prin votul majorităţii membrilor prezenţi. Dovada convocarii membrilor asociaţiei de proprietari se face cu afisul de la avizierul asociaţiei şi convocatorul semnat de acestia. (5) Adunarea generală a asociaţiei de proprietari analizeaza principalele aspecte şi adopta hotărâri cu privire la: a) activitatea de administrare şi de întreţinere a condominiului, aprobarea lucrărilor de reparatii capitale şi reparatii curente ce urmeaza a se efectua în cursul anului, incheierea contractelor cu agentii economici furnizori ai serviciilor şi lucrărilor de care beneficiaza asociaţia de proprietari, precum şi modul de realizare a obligaţiilor pe care aceasta le are faţă de persoanele juridice sau fizice cu care are relatii; b) expertizarea tehnica a cladirilor care prezinta niveluri insuficiente de protecţie la degradari sau avarieri şi a lucrărilor de interventie/consolidare, potrivit legislaţiei în vigoare; c) bugetul de venituri şi cheltuieli; stabilirea cotelor de participare pe persoana la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul stabil în cladire şi pentru persoanele care locuiesc temporar minimum 15 zile pe luna; stabilirea perioadei pentru care proprietarii, respectiv chiriasii, pot solicita în scris scutirea de la plata cheltuielilor pe persoana şi care trebuie să fie de cel puţin 15 zile pe luna; participarea proprietarilor la cheltuielile de administrare şi de întreţinere a cladirii; modul de folosire a fondurilor proprii; activităţile pentru care se pot incheia contracte de prestare de servicii; d) modul de folosire a spatiilor comune şi, în unele cazuri, schimbarea destinatiei unor asemenea spatii. Schimbarea destinatiei acestor spatii nu se va putea face decat cu acordul majorităţii membrilor asociaţiei de proprietari şi, în mod obligatoriu, cu acordul celor direct afectati din vecinatate, atât pe orizontala, cat şi pe verticala; e) activitatea de administrare a condominiului, respectiv prin persoana fizica atestata în conformitate cu prevederile art. 22 alin. (2) şi angajata cu contract individual de muncă sau cu convenţie civila de prestări de servicii ori persoana juridica specializata, cu care se incheie un contract de administrare; f) condiţiile de angajare a administratorului prin prezentarea şi analiza dosarului de angajare a acestuia sau, după caz, a contractului de administrare ce urmeaza a fi incheiat cu o persoană juridica specializata; g) cuantumul garantiei materiale care trebuie depusa de către administrator; h) alegerea comisiei de cenzori, precum şi stabilirea sarcinilor detaliate ale membrilor acesteia; i) numărul şi functiile persoanelor necesare pentru administrarea şi gospodarirea cladirii, functiile care se remunereaza, cuantumul şi modalitatea de actualizare a remuneratiilor; j) activitatea comitetului executiv şi a presedintelui; k) rotunjirea la leu a contravalorii obligaţiilor de plată. (6) Hotărârile adunarii generale a asociaţiei de proprietari privind buna întreţinere şi exploatare a condominiului sunt obligatorii şi pentru proprietarii din acelasi condominiu care nu sunt membri ai asociaţiei. (7) Pentru adoptarea hotărârilor asociaţiei de proprietari se vor avea în vedere urmatoarele: a) votul fiecarui proprietar are o pondere egala cu cota-parte din proprietatea comuna; b) proprietarul poate fi reprezentat de un membru al familiei sau de un alt reprezentant care are o imputernicire semnata de proprietarul în numele caruia voteaza; c) un membru al asociaţiei de proprietari poate reprezenta cel mult inca un membru absent, prin imputernicire scrisa; d) în cazul unui vot paritar, votul presedintelui este decisiv.-----------Literele a)- c) ale alineatului (5) al articolului 18, au fost modificate prin articolul 1, punctul 6 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.  +  Articolul 19 (1) Comitetul executiv, format dintr-un numar de 3-11 membri stabiliti de adunarea generală dintre membrii asociaţiei de proprietari, asigura ducerea la indeplinire a hotărârilor adunarii generale şi acţionează operativ în legătură cu: a) activitatea curenta de administrare şi de întreţinere a condominiului; derularea contractelor incheiate cu agentii economici furnizori; repartizarea lunara a cheltuielilor comune pe fiecare proprietate din condominiu, incheierea sau sistarea contractelor privind furnizarea serviciilor necesare, inclusiv pentru administrarea condominiului; angajarea personalului de administrare, întreţinere şi curăţenie, potrivit legii, şi aprobarea cheltuielilor curente; b) urmarirea bunei functionari a instalaţiilor din locuinte sau din spatiile cu alta destinatie decat cea de locuinta; stabilirea masurilor necesare funcţionarii în bune condiţii a părţilor comune ale construcţiei şi instalaţiilor condominiului; c) rezolvarea problemelor ridicate de membrii asociaţiei de proprietari; d) organizarea adunarilor generale, precum şi a altor acţiuni stabilite de adunarea generală. (2) Comitetul executiv al asociaţiei de proprietari pregăteşte şi supune spre aprobare adunarii generale bugetul anual de venituri şi cheltuieli. (3) După aprobarea bugetului de venituri şi cheltuieli comitetul executiv va urmări derularea acestuia în condiţiile legii.-----------Literele a)- c) ale alineatului (1) al articolului 19, au fost modificate prin articolul 1, punctul 7 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.  +  Articolul 20 (1) Preşedintele asociaţiei de proprietari este ales, prin votul adunarii generale, dintre membrii comitetului executiv al acesteia. (2) Preşedintele asociaţiei de proprietari urmareste şi asigura respectarea statutului şi a hotărârilor asociaţiei de proprietari, realizarea contractelor angajate de aceasta, indeplinirea în condiţiile legii a prevederilor bugetului de venituri şi cheltuieli, respectarea de către asociaţia de proprietari a ordinii publice şi a reglementarilor autorităţilor publice centrale şi locale. (3) Preşedintele asociaţiei de proprietari convoaca şi conduce sedintele de lucru ale comitetului executiv şi ale adunarii generale. (4) Preşedintele asociaţiei de proprietari angajează prin semnatura sa asociaţia de proprietari în relatiile acesteia cu tertii. (5) Preşedintele asociaţiei de proprietari păstrează şi urmareste tinerea la zi a cartii tehnice a construcţiei, precum şi celelalte documente privitoare la activitatea asociaţiei de proprietari.  +  Articolul 21 (1) Comisia de cenzori urmareste şi asigura respectarea legalităţii în administrarea bunurilor materiale şi a fondurilor financiare ale asociaţiei de proprietari. (2) Comisia de cenzori este formata dintr-un numar impar de membri, care au cunoştinţe de specialitate şi experienta în domeniile financiar, economic şi/sau juridic şi care nu fac parte din comitetul executiv. (3) Comisia de cenzori îşi alege la prima reuniune preşedintele din randul membrilor ei. (4) Atribuţiile comisiei de cenzori sunt urmatoarele: a) verificarea executiei bugetare; b) verificarea şi validarea documentelor şi a angajamentelor de plată; c) urmarirea depunerii în contul curent al asociaţiei de proprietari a numerarului care depăşeşte plafonul de casa; d) verificarea trimestriala a gestiunii asociaţiei de proprietari; e) verificarea modului de stabilire a cotelor de contribuţie la cheltuielile curente şi constituirea fondurilor speciale ale asociaţiei de proprietari, în conformitate cu prevederile art. 24 alin. (5); f) verificarea lunara a situaţiei de încasări şi plati; g) controlul inopinat al incasarilor şi al plăţilor; h) verificarea lunara a situaţiei soldurilor elementelor de activ şi de pasiv. (5) Comisia de cenzori prezinta în faţa adunarii generale a proprietarilor, o dată pe an, raportul asupra activităţii sale. (6) Asociaţiile de proprietari au obligaţia sa organizeze şi sa conduca contabilitatea proprie potrivit prevederilor Legii contabilitatii nr. 82/1991, republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 629 din 26 august 2002, în partida dubla sau în partida simpla, prin optiune, potrivit hotărârii adunarii generale a asociaţiei de proprietari. (7) Asociaţiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii în partida dubla aplica Planul de conturi pentru persoanele juridice fără scop lucrativ şi normele metodologice de utilizare a acestuia, aprobate prin Ordinul ministrului finanţelor nr. 1.591/1998, cu modificările ulterioare. (8) Asociaţiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii în partida simpla aplica prevederile Normelor metodologice privind organizarea şi conducerea contabilitatii în partida simpla de către persoanele juridice fără scop lucrativ, aprobate prin Ordinul ministrului finanţelor publice nr. 2.329/2001. (9) Asociaţiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii în partida simpla vor depune la compartimentele specializate în sprijinirea şi indrumarea asociaţiilor de proprietari din cadrul consiliilor locale situaţia soldurilor elementelor de activ şi pasiv, întocmită potrivit prevederilor Ordinului ministrului finanţelor publice nr. 2.329/2001, până la data de 1 martie pentru situaţia la 31 decembrie şi până la data de 1 septembrie pentru situaţia la 30 iunie. Asociaţiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii în partida dubla vor depune situaţia financiară anuală până la data de 1 martie a anului următor.-----------Alineatul (9) al articolului 21, a fost introdus prin articolul 1, punctul 8 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.  +  Articolul 22 (1) Activitatea de management al proprietăţii se asigura de persoane fizice angajate fie prin contracte individuale de muncă, fie prin convenţie civila de prestări de servicii, sau de persoane juridice, prin contracte de administrare, în functie de hotărârea adunarii generale a proprietarilor. (2) Administratorul, persoana fizica, poate fi angajat dintre membrii asociaţiei de proprietari sau dintre alte persoane cu cunoştinţe profesionale şi trebuie atestat prin grija compartimentelor specializate pentru problemele locatarilor, organizate de consiliile locale. (3) Administratorul asigura managementul de proprietate al condominiului prin: a) efectuarea formalitatilor necesare în angajarea contractelor cu furnizorii serviciilor necesare pentru exploatarea şi întreţinerea condominiului (inclusiv instalatiile şi echipamentele aflate în proprietate comuna), derularea şi urmarirea realizării acestor contracte; b) urmarirea comportarii în timp a construcţiei, pe toata durata contractului; intocmirea fiselor tehnice periodice cu privire la starea cladirii şi a instalaţiilor acesteia; asigurarea punerii în siguranţa a cladirii potrivit prevederilor legale, evidentierea în cartea tehnica a cladirii a tuturor modificarilor aduse, în condiţiile stabilite de statut şi de legile în vigoare, la părţile comune ale condominiului; c) raspunderea faţă de functionalitatea şi integritatea elementelor proprietăţii comune; d) procurarea materialelor necesare intretinerii şi reparatiilor curente ale elementelor proprietăţii comune, raspunderea asupra integritatii acestora; e) instiintarea comitetului executiv al asociaţiei de proprietari şi luarea masurilor necesare pentru efectuarea la timp şi eficient a lucrărilor de întreţinere şi reparatii; supune spre aprobare comitetului executiv ofertele pentru efectuarea lucrărilor de întreţinere şi reparatii aprobate de adunarea generală a asociaţiei de proprietari; f) angajarea şi urmarirea realizării contractelor aprobate de adunarea generală, incheiate cu persoane fizice sau juridice pentru: reparatii, inchirierea unor spatii sau elemente din proprietatea comuna, activităţi sociale şi alte tipuri de activităţi. În contractele privind reparatiile se vor prevedea clauze referitoare la perioada de garantie a lucrărilor executate conform normativelor tehnice în vigoare; g) verificarea contractelor de închiriere între asociaţia de proprietari şi persoane fizice sau juridice care folosesc spatii ori elemente din proprietatea comuna. Dacă aceste contracte nu exista administratorul îi instiinteaza pe cei în cauza, punandu-le în vedere ca în termen de 30 de zile lucratoare sa incheie contracte cu asociaţia de proprietari; h) supravegherea executiei lucrărilor de reparatii şi întreţinere şi participarea la receptia lor, consemnand finalizarea acestora; asigura efectuarea de plati corespunzătoare stadiului lucrării; i) controlul personalului angajat de asociaţia de proprietari pentru curăţenie, încărcarea şi evacuarea gunoiului menajer şi alte activităţi, cu privire la indeplinirea obligaţiilor contractuale şi, în caz de încălcare a acestora, sesizarea comitetului executiv; j) vizitarea după o instiintare prealabila de minimum 15 zile, în conformitate cu prevederile din Statutul asociaţiei de proprietari, referitoare la drepturile proprietarilor din condominiu, a proprietăţii individuale în vederea inlaturarii defectiunilor aparute la instalatiile de folosinţă comuna şi a eliminarii pierderilor care determina cresterea nejustificata a cheltuielilor asociaţiei de proprietari. Dacă se constata defectiuni la instalatiile aparţinând proprietăţii individuale - apartament sau spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta -, se instiinteaza proprietarul asupra obligaţiei acestuia de a remedia defectiunile; k) citirea, lunar sau periodic, în functie de hotărârea adunarii generale a asociaţiei de proprietari, a indexului contoarelor individuale aparţinând proprietarilor şi înscrierea sau verificarea inscrierii acestuia în fisa de apartament, cu condiţia ca acestea să fie montate cu acordul adunarii generale a asociaţiei de proprietari şi al furnizorului de utilitati; l) asigurarea cunoasterii şi respectarii regulilor de locuit în condominiu; m) aducerea la cunoştinţa tuturor persoanelor care locuiesc în condominiu despre condiţiile generale de functionare a instalaţiilor şi dotarilor cladirii, precum şi despre regulile de folosire a instalaţiilor şi dotarilor care se utilizeaza în comun; n) stabilirea condiţiilor în care pot fi realizate serviciile de întreţinere şi de reparatii curente ale elementelor de constructii şi instalaţii ale condominiului, atât la părţile comune, cat şi la cele folosite în exclusivitate, care pot perturba folosinţă normala a părţilor comune; o) intocmirea listelor lunare de plati; p) aducerea la cunoştinţa tuturor proprietarilor care locuiesc în condominiu despre modul de stabilire a cheltuielilor curente pentru functionarea şi întreţinerea condominiului, precum şi a cheltuielilor care decurg din alte plati efectuate, inclusiv cele pentru reparatia capitala a condominiului; introducerea la plata consumurilor şi a persoanelor care locuiesc temporar sau presteaza activităţi gospodaresti, care depasesc limita minima de sedere în condominiu prevăzută de hotărârea adunarii generale a asociaţiei de proprietari, conform procesului-verbal consemnat în registrul asociaţiei de proprietari.Constituie obligaţie din partea proprietarilor sa anunte în scris numărul persoanelor care locuiesc temporar în condominiu, în condiţiile prezentelor norme metodologice. r) propune presedintelui comitetului executiv, motivat din oficiu sau la sesizarea altor persoane, anularea cererii de scutire a cheltuielilor privind consumurile atunci când se constată că solicitantul nu a anuntat în timp util modificarea datelor inscrise în respectiva cerere; s) sesizarea comitetului executiv în vederea somarii restantierilor la plata cheltuielilor comune şi aplicarea procedurii de recuperare a restantelor cu penalizarile aferente; t) calcularea şi incasarea penalizarilor conform sistemului aprobat de adunarea generală a asociaţiei de proprietari. (4) Contabilul raspunde de organizarea şi conducerea contabilitatii, în condiţiile legii. La asociaţiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii în partida simpla, administratorii de imobile pot cumula şi functia de contabil. (5) Casierul raspunde de efectuarea de încasări şi plati în numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operaţiunilor de casa. La asociaţiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii în partida simpla, administratorii de imobile pot cumula şi functia de casier.-----------Alineatul (1) al articolului 22, a fost modificat prin articolul 1, punctul 9 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.Alineatul (2) al articolului 22, a fost modificat prin articolul 1, punctul 10 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.Literele c), d), f) şi j) ale alineatului (3) al articolului 22, au fost modificate prin articolul 1, punctul 11 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.Paragraful al doilea al literei p) a alineatului (3) al articolului 22, a fost modificat prin Articolul 1, punctul 12 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.  +  Articolul 23Proprietarii, pe lângă drepturile şi indatoririle prevăzute în Statutul asociaţiei de proprietari, au şi urmatoarele drepturi şi obligaţii:A. Drepturi: a) sa participe la adunarea generală a asociaţiei de proprietari, sa aleaga şi să fie aleşi în organele asociaţiei de proprietari, dacă au calitatea de membru al asociaţiei de proprietari; b) sa primeasca explicatii cu privire la calculul cotei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi, eventual, sa o conteste presedintelui asociaţiei de proprietari, în termen de 10 zile de la afisarea listei de plată. Preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat sa răspundă la contestaţie în termen de 5 zile; c) sa foloseasca spatiile şi instalatiile comune din interiorul şi din exteriorul condominiului.B. Obligaţii: a) să contribuie la constituirea mijloacelor banesti şi materiale ale asociaţiei de proprietari şi sa achite în termenul stabilit cota de contribuţie care le revine în cadrul cheltuielilor asociaţiei de proprietari; b) sa intretina în bune condiţii spatiile şi instalatiile comune din interiorul şi din exteriorul condominiului - casa scarii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, fatade, poduri, acoperisuri, scari exterioare, ascensor, hidrofor, instalaţii de alimentare cu apa, de canalizare, instalaţii de incalzire centrala şi de preparare a apei calde, instalaţii electrice şi de gaze, centrale termice, crematorii, instalaţii de colectare a deseurilor, instalaţii de antena colectiva, telefonie şi altele asemenea - şi sa ia măsuri pentru repararea şi menţinerea în stare de siguranţă şi de functionalitate a condominiului; c) să contribuie la repararea sau, după caz, la consolidarea şi la menţinerea în stare de siguranţă a proprietăţii comune indivize din cadrul condominiului şi să permită accesul persoanelor autorizate şi insotite de administratorul cladirii pentru efectuarea reparatiilor la instalatiile comune, conform prevederilor din Statutul asociaţiei de proprietari.-----------Partea introductiva a articolului 23 şi litera c) a punctului B a aceluiasi articol, au fost modificate prin articolul 1, punctul 13 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.  +  Articolul 24 (1) În scopul asigurarii fondurilor necesare pentru plati curente asociaţia de proprietari stabileste cuantumul şi cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. De regula fondul de rulment se dimensioneaza astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesară pentru acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate de asociaţia de proprietari în anul expirat, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflatiei, iar în cazurile asociaţiilor de proprietari nou-înfiinţate, prin constatarea şi insusirea experientei în domeniu a unor condominii echivalente ca marime. (2) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipata a cotei-părţi ce revine fiecarui proprietar, potrivit hotărârii adunarii generale a asociaţiei de proprietari, iar reintregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afisate pe lista de plată. (3) În situaţiile în care prin contractul de închiriere incheiat cu proprietarul chiriasul se obliga sa participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului în care locuieste, acesta va participa şi la formarea fondului de rulment. (4) Fondul de rulment deja incasat se restituie numai în situaţiile de schimbare a domiciliului sau a dreptului de proprietate, dacă prin actele de transmitere a dreptului de proprietate sau a folosinţei locuinţei nu se stipuleaza altfel. (5) Asociaţia de proprietari va putea constitui un fond distinct pentru repararea instalaţiilor sau a unor elemente ale condominiului, cu perioada de folosire limitata, fond care va fi depus în contul asociaţiei de proprietari şi nu va putea fi folosit decat cu acordul adunarii generale a asociaţiei de proprietari.  +  Articolul 25 (1) Cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de acestia, după caz, în termen de maximum 15 zile de la data afisarii listei de plată, data care trebuie să fie înscrisă în lista de plată respectiva. În vederea respectarii termenelor legale de plată a facturilor către furnizorii de utilitati, administratorii au obligaţia de a afisa lista de plată în termen de maximum 5 zile de la data primirii ultimei facturi expediate prin posta, certificata prin inscrisul de pe stampila postei, sau de la data confirmarii de primire, în cazul transmiterii facturii prin curier/delegat. După o perioadă de 30 de zile de la expirarea termenului stabilit pentru plata, asociaţia de proprietari poate calcula şi percepe penalizari de intarziere pentru suma neachitata, în condiţiile stabilite şi aprobate de adunarea generală a asociaţiei de proprietari, în limitele stabilite de Ordonanţa Guvernului nr. 85/2001, aprobata cu modificari prin Legea nr. 234/2002. Suma acestora nu poate depăşi suma cotei de întreţinere lunara la care s-a aplicat. (2) Modul de folosire a sumelor încasate din penalităţi de intarziere şi din dobanzile la sumele depuse în contul asociaţiei de proprietari se stabileste de adunarea generală a asociaţiei de proprietari, cu respectarea prevederilor prezentelor norme metodologice.-----------Alineatul (1) al articolului 25, a fost modificat prin articolul 1, punctul 14 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.  +  Articolul 26Asociaţia de proprietari are, potrivit legii, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi a altor spatii, proprietate a membrilor săi, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de contribuţie la cheltuielile comune ale cladirii cu mai multe apartamente şi/sau spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta, în cazul în care creanta reprezinta o restanta de cel puţin 3 luni. Acest privilegiu opereaza după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost facute.  +  Articolul 27 (1) Privilegiul imobiliar se va intabula în partea a III-a a Cartii funciare, conform procedurii publicităţii imobiliare prevăzute în titlul II din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, cu modificările şi completările ulterioare, şi la art. 43 şi urmatoarele din Regulamentul de organizare şi functionare a birourilor de carte funciara ale judecatoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului justiţiei nr. 2.371/C/1997. (2) Până la deschiderea noilor cărţi funciare, în condiţiile art. 61 din Legea nr. 7/1996, privilegiul se va inscrie în registrul de transcriptiuni şi inscriptiuni de la biroul de carte funciara de pe lângă judecatoria în a carei circumscriptie este situat imobilul.  +  Articolul 28Privilegiul inscris asupra bunurilor imobile ale debitorului se intinde şi asupra bunurilor mobile ale acestuia.  +  Articolul 29 (1) În toate cazurile privilegiul se inscrie la cererea presedintelui asociaţiei de proprietari. (2) Cererea se adreseaza biroului de carte funciara al judecatoriei în a carei circumscriptie este situat imobilul şi va cuprinde numele, prenumele şi domiciliul solicitantului, numele, prenumele şi domiciliul debitorului, suma datorata pentru care se solicita înscrierea privilegiului, precum şi individualizarea imobilului asupra caruia urmeaza să se inscrie privilegiul, prin menţionarea adresei acestuia. (3) La cerere se vor anexa, în doua exemplare, extrase de pe listele lunare de plată a cotelor de contribuţie, din care rezultă suma datorata. (4) Cererea, precum şi extrasele de pe listele de plată vor purta stampila asociaţiei de proprietari.  +  Articolul 30Cererea poate fi depusa de preşedintele asociaţiei de proprietari sau de o altă persoană imputernicita de acesta, care va atasa procura, imputernicirea avocatiala sau delegatia de jurisconsult.  +  Articolul 31Privilegiul este opozabil celorlalţi creditori numai de la data indeplinirii formalitatilor de publicitate.  +  Articolul 32Privilegiul se radiază la cererea presedintelui asociaţiei de proprietari sau a altei persoane imputernicite de acesta ori la cererea proprietarului, în baza chitantei sau a altui inscris prin care asociaţia de proprietari confirma plata sumei datorate.  +  Articolul 33Executarea silita se va efectua numai în temeiul unei hotărâri judecătorești ori a unui alt inscris care, potrivit legii, constituie titlu executoriu.  +  Articolul 34 (1) În cazurile în care unii proprietari sau chiriasi nu respecta regulile şi oblibaţiile adoptate de asociaţia de proprietari, în conformitate cu prevederile art. 31 din Regulamentul-cadru al asociaţiilor de proprietari, cuprins în anexa nr. 2 la Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, acestia pot fi actionati în justiţie de către asociaţia de proprietari legal constituita, potrivit dreptului comun. (2) Preşedintele asociaţiei de proprietari raspunde în faţa adunarii generale de rezolvarea situaţiilor litigioase aparute în cadrul asociaţiei de proprietari.  +  Capitolul 3 Repartizarea cheltuielilor şi veniturilor rezultate din întreţinerea, repararea şi exploatarea condominiilor  +  Articolul 35 (1) Pentru întreţinerea, repararea şi exploatarea proprietăţilor individuale, precum şi a proprietăţii comune indivize din cadrul unor condominii, astfel cum sunt acestea definite prin lege, utilizatorii acestora, proprietari sau chiriasi, efectueaza cheltuieli sau au obligaţii financiare care nu se pot inregistra pe fiecare proprietate individuala. De asemenea, din valorificarea sau exploatarea unor spatii ori părţi ale proprietăţii comune indivize proprietarii acesteia pot obtine venituri care nu se pot inregistra pe fiecare proprietate individuala. (2) Veniturile obtinute de asociaţia de proprietari din activităţi economice sau din alte activităţi desfăşurate se constituie ca fond special şi se vor utiliza în exclusivitate pentru îmbunătăţirea confortului şi eficientei condominiului, pentru întreţinerea şi repararea proprietăţii comune. În aceste venituri se cuprind şi sumele obtinute din inchirierea unor spatii aflate în proprietate comuna indiviza, a spatiilor pentru instalarea de reclame, firme luminoase, precum şi alte venituri obtinute din orice sursa. Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale asociaţiei de proprietari, nu se repartizeaza proprietarilor şi nu pot fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment. (3) Repartizarea cheltuielilor sau a obligaţiilor financiare pe fiecare proprietate individuala revine administratorului, în cadrul contractului incheiat cu reprezentantul asociaţiei de proprietari a condominiului. (4) În functie de modul de calcul şi de criteriile de repartizare a cheltuielilor pentru fiecare proprietate din condominiu, acestea se clasifica în:A. cheltuieli pe persoana;B. cheltuieli pe cota-parte de proprietate deţinută în condominiu;C. cheltuieli pe consumatori tehnici şi de alta natură.-----------Alineatul (2) al articolului 35, a fost modificat prin articolul 1, punctul 15 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.  +  Articolul 36 (1) Pentru spatiile cu alta destinatie decat cea de locuinta din condominiu ori pentru apartamentele sau spatiile ai caror deţinători prin natura activităţilor lor - croitori, cosmeticieni, coafori, notari, avocati şi altii - primesc la domiciliu şi alte persoane, criteriile de calcul al cheltuielilor aferente acestora se stabilesc prin convenţie anuală incheiata cu proprietarii acestor spatii sau apartamente. Cheltuielile pentru apa rece şi canalizare, apa calda menajera, incalzire, gaze naturale, energie electrica pentru părţile comune, pentru functionarea ascensorului/ascensoarelor, colectarea şi transportul gunoiului menajer, ridicarea reziduurilor, precum şi pentru salarii şi indemnizatii se repartizeaza conform criteriilor stabilite de comun acord între asociaţia de proprietari şi proprietarii acestor spatii, folosindu-se, după caz, baremurile stabilite potrivit normelor legale. Toate aceste cheltuieli se scad din totalul cheltuielilor pe condominiu, diferenţa reprezentand cheltuielile aferente locuintelor/apartamentelor. (2) În situaţia în care, la notificarea asociaţiei de proprietari, proprietarii spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta din condominiu refuza incheierea de conventii pentru stabilirea criteriilor de repartizare a cheltuielilor şi obligaţiilor financiare ce le revin, sunt aplicabile criteriile stabilite şi adoptate în acest sens în adunarea generală a asociaţiei de proprietari.A. Repartizarea cheltuielilor pe persoana  +  Articolul 37Cheltuielile pe persoana reprezinta cheltuielile privind serviciile de care beneficiaza persoanele - proprietari/locatari, care locuiesc/desfăşoară activităţi în mod curent în cadrul condominiului, în proprietăţi individuale.  +  Articolul 38 (1) Dacă nu exista contoare de apa la fiecare apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta, din condominiu, montate cu acordul asociaţiei de proprietari şi furnizorilor de utilitati potrivit prevederilor legale, cheltuielile pentru consumul de apa şi pentru canalizare, corespunzătoare facturilor prezentate de furnizor şi insusite de beneficiar/asociaţia de proprietari, vor fi repartizate proportional cu numărul de persoane care locuiesc/desfăşoară activităţi în mod curent în condominiu, pentru perioada în care s-a produs consumul. (2) În cazuri excepţionale, în lipsa aparatelor de înregistrare a consumului de apa, la intrarea în reteaua de alimentare a condominiului, la bransament, acest consum se determina potrivit normelor legale, în sistem pausal, pe fiecare tip de consumator. (3) La defalcarea cheltuielilor pentru consumul de apa şi pentru canalizare la apartamentele/spatiile care folosesc bai sau dusuri comune în condominiu se va lua în calcul jumătate din suma ce revine unei persoane din apartamentele/spatiile dotate individual cu bai şi dusuri. (4) În cazurile în care condominiul dispune numai de dusuri şi bai comune care deservesc apartamentele/spatiile, cheltuielile se repartizeaza în raport cu numărul persoanelor care locuiesc curent în cladire, aferent fiecarui apartament/spatiu. (5) Cheltuielile pentru ridicarea reziduurilor şi a gunoaielor menajere, precum şi cheltuielile pentru vidanjarea haznalelor se repartizeaza în conformitate cu clauzele prevăzute în contractul incheiat cu furnizorul respectivului serviciu sau, în lipsa acestora, proportional cu numărul persoanelor care locuiesc curent în condominiu.-----------Alineatul (5) al articolului 38, a fost modificat prin articolul 1, punctul 16 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.  +  Articolul 39 (1) Consumul de energie electrica aferent părţilor comune/proprietăţii comune din cladire, exclusiv garaje, boxe şi alte spatii aflate în proprietate individuala, care se masoara prin contor montat separat de cele aferente proprietăţilor individuale, se repartizeaza proportional cu numărul persoanelor care locuiesc/desfăşoară activităţi în mod curent în cladire. (2) În cazuri excepţionale, când nu se pot separa, prin măsurare, consumurile de energie electrica la părţile comune ale cladirii sau în apartamentele locuite în comun de mai multe familii, din cheltuielile totale aferente acestor consumuri se determina pe baza baremurilor stabilite potrivit normelor legale, aferente consumului deţinătorilor de suprafete de locuit ocupate în exclusivitate, ţinându-se seama de dotarea fiecaruia: numărul de becuri şi de aparate electrice de uz casnic, masini de calcat şi de spalat, aparate de radio, televizoare, frigidere şi altele asemenea; sumele astfel determinate se scad din totalul cheltuielilor pentru consumul de energie electrica înregistrat, iar diferenţa reprezinta cheltuielile aferente părţilor de folosinţă comuna şi se repartizeaza pe proprietarii/locatarii apartamentelor proportional cu numărul de persoane care locuiesc în mod curent în cladire. (3) Consumul de energie electrica aferent funcţionarii ascensorului/ascensoarelor, care se masoara prin contoare montate separat de cele ale proprietăţilor individuale, se repartizeaza proportional cu numărul persoanelor care locuiesc în mod curent în cladire. (4) Prin hotărâre a adunarii generale a asociaţiei de proprietari, pot sa nu contribuie la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrica pentru functionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum şi la etajul 1 din condominiile fără mezanin. De asemenea, în cazul condominiilor care au amplasate la etajele superioare bai, spalatorii, uscatorii, prin hotărâre a adunarii generale a asociaţiei de proprietari, persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum şi la etajul 1 din condominiile fără mezanin, toate sau în parte, pot sa nu contribuie la cheltuielile aferente consumului de energie electrica pentru functionarea ascensorului/ascensoarelor, în baza unor angajamente personale, date în scris către asociaţia de proprietari de către persoanele care nu folosesc spatiile de la etajele superioare. În contextul celor de mai sus, adunarea generală a asociaţiei de proprietari va hotari, în condiţiile statutului asociaţiei de proprietari, în legătură cu participarea persoanelor care locuiesc în mod curent în condominiu la susţinerea acestor cheltuieli. Celelalte cheltuieli determinate de întreţinerea-revizia ascensorului/ascensoarelor se suporta de toţi proprietarii apartamentelor sau spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta, chiar dacă nu locuiesc în aceste spatii, ascensorul/ascensoarele fiind o instalatie comuna ca şi acoperisul, fatada, casa scarii şi altele asemenea. (5) Cheltuielile aferente consumului de energie electrica necesar pentru functionarea hidrofoarelor aflate în proprietatea sau în exploatarea/folosinţă asociaţiilor de proprietari se repartizeaza proportional cu numărul de persoane care locuiesc în mod curent în condominiu.  +  Articolul 40Dacă nu exista contoare de apa calda menajera la fiecare apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta, din condominiu, montate cu acordul asociaţiei de proprietari şi furnizorilor de utilitati potrivit prevederilor legale, cheltuielile pentru consumul apei calde menajere se repartizeaza proportional cu numărul de persoane care locuiesc în mod curent în condominiu.  +  Articolul 41Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru bucatarii şi spalatoriile/dusurile comune, în situaţiile în care nu exista aparate de măsura a consumului respectiv pe fiecare apartament, se repartizeaza pe fiecare proprietar corespunzător numarului de persoane care locuiesc în mod curent în condominiu.  +  Articolul 42 (1) Dacă numai o parte dintre proprietarii din condominiu deţin aparate de înregistrare a consumului de apa rece, apa calda menajera, agent termic de incalzire şi/sau gaze naturale pentru toate instalatiile aferente proprietăţii individuale, atunci repartizarea cheltuielilor se stabileste prin hotărâre a adunarii generale a asociaţiei de proprietari, care trebuie să cuprindă prevederi cu privire la modul de citire, repartizare/defalcare a consumurilor respective, precum şi la modul de încasare şi de efectuare a plăţilor corespunzătoare consumurilor. (2) Dacă toate proprietăţile individuale din condominiu au sisteme proprii de înregistrare a consumurilor, asociaţia de proprietari va stabili modul de facturare şi de plată a cheltuielilor comune, împreună cu furnizorul şi cu beneficiarii serviciului respectiv. În toate cazurile de existenta a aparatelor de înregistrare a consumurilor aferente proprietăţilor individuale, plata consumurilor proprii nu scuteste de la plata contributiei aferente cotei din cheltuielile comune, conform modalitatii stabilite în adunarea generală a asociaţiei de proprietari. (3) Modificarea instalaţiilor de distribuţie a utilitatilor în interiorul unui condominiu sau al unui apartament din cadrul unui condominiu poate fi facuta numai pe baza referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul utilitatii, în care se arata efectele modificarii instalatiei respective şi se cuprind propuneri privind modul de repartizare a cheltuielilor pentru proprietăţile din condominiu. Pe baza acestui referat adunarea generală va hotari asupra efectuării modificarii şi va stabili modul de înregistrare, repartizare/defalcare a consumurilor respective, precum şi modul de încasare şi de efectuare a plăţilor corespunzătoare consumurilor.-----------Alineatul (3) al articolului 42, a fost introdus prin articolul 1, punctul 17 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.  +  Articolul 43Cheltuielile pentru curăţenie şi evacuarea gunoiului menajer se repartizeaza proportional cu numărul de persoane care locuiesc în mod curent în condominiu.B. Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte de proprietate  +  Articolul 44Cheltuielile pe cota-parte de proprietate sunt cheltuieli efectuate pentru întreţinerea, repararea, exploatarea şi, după caz, consolidarea părţilor din condominiu aflate în proprietate comuna indiviza, specificate ca atare în acordul de asociere.-------------Articolul 44 a fost modificat prin articolul 1 punctul 18 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.  +  Articolul 45 (1) Cota-parte de proprietate este cea stabilita potrivit actului de proprietate, după caz, prin contractul de vanzare-cumparare, contractul de construire sau procesul-verbal de predare-primire şi contractul de schimb sau contractul de donatie. (2) În cazul în care totalul cotelor-părţi de proprietate, care sunt fractiuni abstracte pentru fiecare locuinta sau spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta, din cladirea sau blocul care constituie condominiul, nu se inchide cu 100%, adunarea generală a asociaţiei de proprietari poate hotari reconsiderarea lor. (3) Cota-parte de proprietate reprezinta raportul suprafetei utile totale a locuinţei sau spatiului cu alta destinatie decat cea de locuinta faţă de totalul suprafetei utile a tuturor locuintelor şi spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta din condominiu.  +  Articolul 46Cheltuielile pentru lucrari de întreţinere, servicii, de reparatii şi, după caz, de consolidare la părţile de constructii şi instalaţii aflate în proprietatea comuna indiviza - astfel cum este descrisa în cartea tehnica a construcţiei şi în acordul de asociere ca: subsolul; conductele de distribuţie şi coloanele instalaţiilor de apa, canalizare, termoficare, energie electrica; casa scarii; podul; spalatoria; uscatoria; terasa; ascensorul; centrala termica proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a gunoiului menajer; structura de rezistenta; fatade; acoperis şi altele asemenea - se repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate indiviza a fiecarui proprietar, astfel cum este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor art. 45 alin. (3).  +  Articolul 47